Pubblicata il: 15 Marzo 2021
Il tema delle assemblee condominiali in modalità di videoconferenza, a seguito della pandemia, è divenuto argomento di discussione tra gli operatori del settore.
Con l’emergenza sanitaria e con le relative restrizioni, da subito si è posto il problema di come svolgere le assemblee condominiali.
Nei primi mesi della pandemia (quando ancora si auspicava una rapida soluzione della crisi sanitaria), molti amministratori, non potendo convocare le assemblee ordinarie per l’approvazione del bilancio del 2019, hanno inviato il rendiconto ugualmente ai condomini, invitando i medesimi a provvedere con il pagamento delle spese di amministrazione in attesa della possibilità di convocazione dell’assemblea; ciò era necessario per consentire il pagamento dei fornitori quanto meno essenziale per la gestione del condominio.
Quando poi tutti noi abbiamo compreso che avremmo dovuto “convivere” con la pandemia ancora per diverso tempo, il tema di come effettuare le assemblee è divenuto decisamente rilevante.
Il dibattito ha, quindi, assunto importanza strategica con la emanazione del c.d. decreto rilancio (D.L. 19/5/2020 n. 34 e successive modificazioni) che ha introdotto il superbonus 110%.
L’esigenza di tenere le assemblee condominiali, per spiegare ai condomini la nuova normativa relativa ai bonus fiscali del c.d 110% nonché per il bonus facciate al 90% (di fatto, non utilizzato nel 2020 a seguito della pandemia), rendeva necessario l’intervento del Legislatore.
In tal senso, in assenza di una specifica norma in merito alle assemblee on line, la discussione verteva tra chi pragmaticamente ha convocato l’assemblea in via telematica (in quanto non esisteva un preciso divieto) e chi negava aprioristicamente tale possibilità.
Finalmente, con il c.d Decreto Agosto ( D.L. 14 agosto 2020 n. 104 come convertito dalla L. 13 ottobre 2020 n. 126 e come modificato dal D.L 7 ottobre 2020, n. 125 convertito dalla L. 27 novembre 2020, n. 159), il Legislatore introduce, per la prima volta nel nostro ordinamento, la videoconferenza per le assemblee condominiali, andando a modificare ed integrare l’art. 66 delle Disp.att.c.c. (norma che regola la convocazione dell’assemblea condominiale).
Vediamo la modifica normativa.
Art. 66 Disp. Att. c.c.
Il comma tre è stato così modificato:
“L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa”
Dopo il quinto comma è aggiunto il seguente:
“Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”
La prima affermazione della modifica legislativa che deve essere sottolineata è che “…la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza…”.
Stabilito questo nuovo e sicuramente “rivoluzionario” principio, vediamo quando si possono svolgere le assemblee on line.
La possibilità di svolgere l’assemblea da remoto deve essere “prevista“, ovvero ipotizzata prima del suo verificarsi.
La norma introduce due modalità alternative:
–che sia prevista la assemblea on line nel regolamento condominiale; ora, siccome è certamente difficile che il regolamento del condominio stabilisca detta modalità di riunione, è opportuno che alla prima assemblea utile il condominio inserisca all’ordine del giorno la modifica del regolamento così votando (con la maggioranza prevista dalla legge) la possibilità di effettuare l’assemblea in videoconferenza;
–che sia prevista la assemblea on line dal consenso della maggioranza dei condomini; è, quindi, necessario un preliminare consenso per detta modalità ovvero la maggioranza dei partecipanti al condominio (la norma, che non “parla” di millesimi, dovrebbe essere intesa come la maggioranza assoluta, metà più uno, della compagine condominiale); sarà, pertanto, opportuno che l’Amministratore, prima di procedere con la convocazione in videoconferenza, acquisisca il preventivo consenso della maggioranza dei condomini possibilmente in forma scritta (anche se la norma non richiede espressamente la forma scritta).
Certamente la disposizione ha suscitato diversi dubbi (alcuni amministratori, per fare qualche esempio, ci chiedono come acquisire il consenso, come verificare la validità delle deleghe, se indicare un link di accesso alla “stanza virtuale” anche per la prima convocazione).
Nella prassi molti amministratori stanno adottando un “sistema” misto; viene convocata l’assemblea in luogo “fisico” ma con la possibilità di partecipare on line.
La norma richiede sicuramente una futura interpretazione giurisprudenziale che potrà risolvere alcune criticità.
E’ però importante che il Legislatore abbia introdotto questa opportunità dell’assemblea on line: il Condominio, a maggior ragione con l’introduzione dei bonus fiscali per migliorare l’efficienza energetica e la sicurezza degli edifici, deve discutere, deve deliberare, insomma, deve riunirsi in assemblea (anche on line) per assumere decisioni.